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Mitoyenneté

subs. fém.

On appelle mitoyenneté le droit de copropriété qui porte sur des murs, fossés ou haies servant de séparation entre deux héritages.

Législ. Mur mitoyen. Le mur mitoyen est le mur qui, placé sur la ligne séparative de deux propriétés, appartient en commun aux deux propriétaires voisins. Un mur peut être mitoyen dès sa construction ou ne le devenir qu'après ; il est mitoyen dès son origine, lorsqu'il a été construit à frais communs par les deux propriétaires, chacun ayant fourni la moitié du terrain sur lequel il est élevé. Il ne le devient qu'après sa construction, lorsque, établi par un seul propriétaire à ses frais et sur son terrain, le propriétaire voisin en acquiert la mitoyenneté en payant moitié de la valeur du mur et du terrain sur lequel il est bâti.

D'après l'article 653, Code civil, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire. Le mur qui sépare deux bâtiments est réputé mitoyen dans toute sa hauteur quand les deux constructions ont la même élévation, et seulement jusqu'à l'héberge, c'est-à-dire jusqu'à la ligne formée par l'arête de la construction la moins élevée, quand celles-ci n'ont pas la même élévation ; la partie du mur au-dessus de l'héberge est présumée, dans ce cas, appartenir exclusivement au propriétaire des bâtiments les plus élevés.

Entre cours et jardins, le mur séparatif est présumé mitoyen, alors même qu'un seul des deux héritages contigus serait entièrement clos.

Enfin, le mur est encore présumé mitoyen entre deux héritages situés dans les champs et clos de tous côtés, quelle que soit la nature de la clôture.

La présomption de l'article 653 du Code civil cesse d'être applicable quand les conditions déterminées par cet article n'existent pas. Ainsi, il n'y a pas présomption de mitoyenneté quand le mur séparatif soutient d'un seul côté une construction ; dans ce cas, le mur appartient au propriétaire du bâtiment qui seul avait intérêt à le faire édifier ; l'autre propriétaire voisin doit, pour justifier que le mur est mitoyen, prouver que le mur a été construit à frais communs et moitié sur son terrain ou qu'il en a acquis la mitoyenneté.

La présomption de mitoyenneté peut être détruite par un titre écrit constatant la non-mitoyenneté, par des marques de non-mitoyenneté, c'est-à-dire par l'existence de certains signes matériels restrictivement fixés par l'article 654 du Code civil et enfin par la preuve de la possession exclusive pendant trente ans du mur que la loi répute mitoyen.

La preuve par témoins ne saurait être admise, quelle que fût l'importance du procès, à défaut de preuve écrite, pour combattre la présomption de mitoyenneté établie par l'article 652. II faut un titre écrit. L'article 654 du Code civil détermine les signes matériels qui constituent des marques de non-mitoyenneté. « Il y a marques de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté et présente de l'autre un plan incliné ; lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon, ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur ; dans ces cas le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les filets de pierre et corbeaux. » Les corbeaux sont des pierres saillantes, plates en dessus et arrondies en dessous, placées de distance en distance dans le mur (Voy. Corbeau).

Les filets, larmiers, corniches, cordons, plinthes, bordures, etc., sont des pierres ou tuiles saillantes, mises d'ordinaire au bas du chaperon et quelquefois à une moindre hauteur pour empêcher les eaux pluviales de descendre le long du parement du mur.

Ces corbeaux et filets ne font preuve de la non-mitoyenneté qu'autant qu'ils ont été mis en bâtissant. Ajoutés au mur après sa construction, ils ne sauraient, en droit, faire obstacle à ce que le mur fut réputé mitoyen.

Pour les murs construits avant le Code civil (1804), les marques de non-mitoyenneté sont celles qui étaient admises par les coutumes locales. Toutefois, l'autre propriétaire peut prouver par titre, que, malgré ces marques de non-mitoyenneté, le mur est mitoyen, soit dès sa construction, soit par l'acquisition qu'il a faite de la mitoyenneté.

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur ou la moitié de la valeur de la partie qu'il veut rendre mitoyenne et moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti. (C.civ., art. 661.) Le maître du mur ne pourrait se refuser à cette acquisition quand ce mur est situé à la limite de sa propriété et borde celle du voisin qui demande à acquérir la mitoyenneté ; il le pourrait au contraire si, au delà du mur, il était encore propriétaire d'une bande de terrain, si étroite fût-elle, qui séparerait le mur des fonds voisins.

L'acquisition de la mitoyenneté peut porter sur la totalité ou seulement sur une partie du mur ; cela doit s'entendre en ce sens que l'acquisition aura lieu pour une partie du mur dans sa hauteur ou sa longueur, mais non sur une partie de son épaisseur.

Si les parties ne tombent pas d'accord sur le prix à payer par l'acquéreur, la valeur en est fixée par experts.

La réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacun. (C. civ., art. 656.) Mais même quand la nécessité de réparer ou de reconstruire le mur a été reconnue par les deux voisins ou constatée par une décision de justice, l'un des voisins ne peut contraindre l'autre à contribuer aux dépenses de réparation ou de reconstruction ; chacun d'eux a en effet le droit de se refuser à contribuer à ces dépenses mais en abandonnant le droit de mitoyenneté; par cet abandon, l'autre voisin devient propriétaire exclusif du mur. (C. civ., art. 656.) Ce droit peut être exercé aussi bien pour les maisons, cours ou jardins situés dans les villes et faubourgs que pour ceux situés dans les campagnes. L'article 663 du Code civil portant que chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations des clôtures communes de leurs maisons, cours et jardins, ne modifie pas la règle ci-dessus de l'article 653 du Code civil.

Cet abandon de mitoyenneté, pour se dispenser de contribuer aux charges, ne peut avoir lieu quand le mur à réparer ou à reconstruire soutient un bâtiment, appartenant à celui des propriétaires qui prétend exercer ce droit ; il ne pourrait l'exercer qu'après avoir démoli son bâtiment.

Chaque propriétaire du mur mitoyen a le droit de s'en servir pour tous les usages auxquels il est destiné d'après sa nature. Il peut y adosser toute espèce de constructions ; il peut y faire placer des poutres ou solives dans toute son épaisseur à 54 millimètres près ; sans préjudice du droit qu'a l'autre voisin de les faire réduire à l'ébauchoir jusqu'à la moitié du mur dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. (C. civ., art. 657.)

Mais l'un des copropriétaires ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage, sans le consentement de l'autre, sans avoir à son refus fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre. (C. civ., art. 662.)

Chacun des copropriétaires du mur mitoyen peut faire exhausser le mur mitoyen, mais il doit payer seul les frais d'exhaussement, les réparations d'entretien de la surélévation et en outre l'indemnité de la charge en raison de l'exhaussement et suivant sa valeur. (C. civ., art. 658.)

Lorsque le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui des voisins qui veut y faire procéder doit reconstruire ce mur en entier à ses frais et en prenant de son côté l'excédent d'épaisseur, s'il y a lieu (G. civ., art. 659). Il ne doit, dans ce cas, aucune indemnité à raison de la surcharge ; mais comme c'est dans son intérêt exclusif qu'il a fait faire cette reconstruction, il doit réparer le dommage qu'il a causé par ces travaux à son copropriétaire ; il doit notamment indemniser ce dernier des dépenses nécessaires pour réparer ou remettre dans leur état primitif les plantations ou constructions qui étaient adossées au mur mitoyen ; il ne pourrait être tenu de réparer le préjudice résultant soit de l'embarras momentané, conséquence de ses travaux, soit de la privation ou du trouble de jouissance dont aurait souffert son voisin.

Si toutefois ce mur était dans des conditions telles que sa reconstruction fût imminente et dût s'imposer à très brève échéance, le propriétaire qui l'a fait reconstruire pourrait réclamer une partie des dépenses faites par lui et qui auraient profité à son propriétaire et dans la mesure où elles lui auraient profité. Mais dans ce cas, il devrait avoir bien soin de faire constater, avant même le commencement de ses travaux, l'état du mur par experts nommés d'accord entre les parties ou commis par justice.

Le voisin qui n'a pas contribué aux dépenses d'exhaussement peut acquérir la mitoyenneté de la partie du mur exhaussée en payant la moitié du prix de cet exhaussement, et s'il y a lieu, la moitié de la valeur du terrain.

L'exhaussement reste seul la propriété exclusive de celui qui l'a fait élever ; l'ancienne partie du mur continue à être mitoyenne dans toute son épaisseur, alors même que le mur a été entièrement reconstruit et qu'il lui a été donné un excédent d'épaisseur.

Clôtures mitoyennes. Il est inutile de s'occuper ici des haies et fossés qui peuvent servir de clôture entre deux héritages voisins.

Quant aux murs de clôture, nous renvoyons au mot clôture et aux explications ci-dessus.